冰山沙龙重新开张：第六期，海南房地产泡沫了吗

夏利哈哈

主讲人：
林克昌，系原省建设厅副厅长、巡视员，现任海南省处置积压房地产办公室专职副主任
郭晓飞,房地产业资深人士　　　
　　
参加人：三校校友和业内人士，欢迎各界有兴趣的人士参加
时间：5月28日（周六）晚八点
地点：海甸岛人民大道海大东门南侧榕园宾馆三楼，校友之家

夏利哈哈

『冰山沙龙』沙龙演讲稿－－－－海南房地产又有新的泡沫吗?(转载)



??《冰山沙龙》主题演讲稿
　　
　　海南房地产又有新的泡沫吗
　　特邀主讲嘉宾 林克昌
　　
　　 在探讨问题之前，有必要弄清泡沫经济与经济泡沫两个概念。
　　什么是泡沫经济？《辞海》（1999年版）的解释是：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”
　　 所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围内，对活跃市场经济有利。
　　 泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
　　
　　 海南在二十世纪九十年代初期的开发建设中，由于新设立省级经济特区的感召和优惠政策的吸引，国内外投资商云集海南，资金流向海南，炒地皮、炒项目、炒建材、炒楼花，一举形成了房地产集中开发、四面开花的热潮。当疯狂的热潮过去后，畸型发展的房地产业由虚假的繁荣急转衰落，大量的商品房空置，半拉子工程林立，建设用地闲置，投入资金沉淀，债权债务纠缠不清。这种房地产泡沫经济造成的尴尬局面延续了好几年，严重影响海南整个国民经济的发展。这是被公认的客观事实。
　　 1999年下半年，为了解脱房地产泡沫经济所形成的桎梏，国务院批准在海南进行处置积压房地产试点工作，其目的是以特事特办的手段，消除经济泡沫，丢掉历史包袱，重振房地产业，改善经济运行环境。几年来，我省积极按照国务院批准的《处置海南积压房地产试点方案》，运用国家给予的税收优惠政策、中央财政专项补助、核发换地权益书等措施，坚持一手抓健全处置积压房地产法规体系、一手抓开拓岛内外市场，实现法制创新、政策创新、措施创新，推动政府、银行、社会、法院四个轮子一齐转，使处置积压房地产工作取得重大进展，房地产“泡沫”浓包基本化解，全省房地产市场得到复苏，城市面貌有了很大改变，取得了既盘活存量又激发增量的双赢效果。
　　房地产泡沫经济时期留下的浓包有三个：一是大量荒芜的闲置建设用地；二是销售不出去的空置商品房；三是到处林立的停缓建工程。经过几年的努力，这三个浓包已基本化解。
　　 1、闲置建设用地收回或盘活了。1998年底，全省共有闲置建设用地23788.5公顷。几年来，我们根据其不同地区、不同情况的具体特点，灵活采取限期开发、改变用途、调整使用、有偿收回、无偿收回等多种方式进行处置。至今已经处置了22731.5216公顷，占闲置总量的95.6%；正处于处置过程中的1056.9784公顷（包含被司法查封而无法着手处置的889.4164公顷），占4.4%。在已处置的22731.5216公顷中，无偿收回10760.9896公顷，占47.3%；有偿收回5466.5712公顷（包含核发换地权益书收回3351.175公顷），占24%；采取限期开发、改变用途、调整使用等方式盘活利用6503.9608公顷，占28.6%。
　　2、积压空置商品房大多数销售或启用了。1998年底，全省有积压的空置商品房455.76万平方米，至2004年底，销售或出租面积累计达387.4万平方米，占积压总量的85%，剩下部分主要是写字楼或商铺。
　　3、停缓建工程多数复工建设了。1998年底，全省有停缓建工程603宗，原规划报建面积1631万平方米。至2004年底，全省共批准处置方案的项目涉及原规划报建面积1396.1万平方米，占原规划报建面积总数1631万平方米的85.6%。现批准建设面积865.6万平方米（占原规划报建面积1396.1万平方米的62%，即削减了38%的建设规模），已竣工后销售或自用的有 579.4万平方米，占批准建设面积的66.9%。
　　 我省上世纪九十年代泡沫经济时期留下大量积压房地产，沉淀银行贷款资金400多亿元，使我省各商业银行的房地产信贷一时陷入困境。这几年由于大举处置积压房地产，房地产信贷管理日益规范，不良贷款占比逐年下降，房地产信贷增长质量也进入总体较好的状态。据中国人民银行海口中心支行2004年12月末的调查统计，我省各商业银行房地产贷款按五级分类看，其情况是：正常类91亿元，关注类6.5亿元，次级类1.9亿元，可疑类13亿元，损失类3.1亿元，不良贷款为18亿元（主要是上世纪90年代沉淀的不良贷款），不良率为16%，比2000年降低了47个百分点。
　　 海南积压房地产的坚冰之所以被冲破，当然与整个经济形势发展有关，但其中起决定作用的还是各种优惠政策的感召和推动。例如追债确权政策、税费优惠政策、返还土地出让金政策、核发换地权益书政策、停缓建工程代为处置政策、特事特办政策等等，这些优惠政策几年来都得到顺利实施，我省也决心善始善终，继续执行两年，直至积压房地产的浓包全部化解。
　　 经过各方多年的共同努力，2002年以来我省处置积压房地产工作和房地产市场出现了较好的形势：一宗宗半拉子工程按新建设指标复工了，一套套空置商品房销售了，一块块闲置荒芜的建设用地盘活或回收储备了，一处处环境优美的住宅小区建成了，一批批省外投资商、居民到海南寻找商机或看房、购房，沉寂多年的海南房地产市场终于复苏了，房地产业在国民经济中支柱产业地位逐步恢复了。然而，“一朝被蛇咬，十年怕井绳”。面对国家针对全国有的地方房地产投资过热、房价飞涨的现象采取的某些宏观调控措施，有的同志又担心海南房地产是否又出现新的泡沫，是否再形成十年前泡沫经济的惨状？舆论给予我省推进处置工作造成一定的精神压力，如果把旧的泡沫经济变成新的泡沫经济，那我们的工作就徒劳了。
　　 当然，客观舆论也促使我们冷静地审时度势，防止头脑发热。我们认为，看海南房地产市场，不可忽视三个背景：一是海南遭受上世纪九十年代初期房地产泡沫经济的伤害，已经经历了较长时间的反思和盘整，非理性投机行为的市场已经不大；二是近几年集中处置积压房地产和根据社会需求适当发展新建商品房，投资增长幅度大一些，施工量一时多一些，这是长期被压抑的市场进行反弹，有其必然性和合理性；三是海南现在的经济实力、社会需求与上世纪九十年代初期相比不是一个档次，岛外人奔向健康岛投资房地产或购房置业与当年投资商投机炒作不可同日而语，当前的建房热和购房热有其独特性。只要我们把1991年至1995年（泡沫经济时期）的“老五年”的情况与2000年至2004年的“新五年”情况作对比，就可以看到，当前海南房地产业的发展是稳定健康的，不可能再出现十年前泡沫经济的惨状，因为有三个不同：
　　 一是房地产投资在全社会固定资产投资总额中占的比例不同。专家研究认为，房地产投资占全社会固定资产投资总额的20%左右为正常，警戒线为25%。海南“新五年”房地产历年投资额为10.3亿元、17.1亿元、20.1亿元、36.6亿元、55.9亿元，分别占当年固定资产投资总额的5.3%、8.3%、8.9%、14.5%、18.3%，五年平均为11%，没有投资过热的现象。而“老五年”海南房地产历年投资额为17.5亿元、56.9亿元、92.4亿元、62.1亿元、40.3亿元，分别占当年固定资产投资总额的38.4%、65.5%、49.1%、28.2%、20.4%，五年平均为40.32%，热资过热现象是很突出的。两个时期不可类比。
　　 二是商品房当年竣工量与销售量之比不同。供应与需求是否平衡，是观察投资是否过热的客观标志。如果把当年竣工量定为100的话，那么“老五年”当年竣工量与销售量之比是100比27、84、89、23、17，竣工量大大高于销售量，供大于求，从而留下大量的空置房。而“新五年”则是100比117、95、138、98、119，从总体上看销售量大于竣工量，商品房供求基本平衡。以2004年为例，我省销售商品房125.76万平方米，竣工面积105.31万平方米，销售量大于竣工量20.45万平方米，大于比率为19%；而同年全国商品房销售量则小于竣工量，小于比例为17%。
　　 三是商品房价格表现不同。价格是否背离实际价值和社会承受能力是判断是否出现泡沫的直观形象。“老五年”海南最引人注目的是炒地皮、炒项目、炒建材、炒楼花，经过各个环节的盲目炒作，房价高得出奇。在那种职工普遍低工资的背景下，1990年商品房平均每平方米竟由1989年的533.1元猛升到1254.6元，而1991年至1995年又继续攀升，分别是：1489.6元、2241.9元、2924.4元、2675.2元、2684.9元。1993年的2924.4元，比当年全国平均价高出一倍还多，为全国至高点，形成了“低收入”与“高房价”的尖锐矛盾，泡沫经济景象相当明显。而经过工资改革后，职工工资翻了几番后的“新五年”，海南商品房平均每平方米价格分别为1979.8元、1910.1元、1789.5元、2122.8元、2405元，年均增长5.4%，低于同期城镇居民人均可支配收入增长率，与同期居民消费价格增长基本持平。从2004年的情况看，海南商品房平均每平方米2405元，比全国平均价2750元低355元。再从海口市与外省10个城市的对比看，2004年海口市商品房平均每平方米价格为2173元，而外省10个城市的均价则是：杭州6498元，上海6385元，深圳6364元，宁波5617元，广州5572元，北京4747元，厦门4146元，青岛2965元，沈阳2806元，哈尔滨2506元。
　　从对泡沫经济时期的“老五年”与最近“新五年”的对比分析，我们认为海南房地产市场在消除历史泡沫的过程中已经走上健康发展的轨道。当然，我们也要特别注意繁荣的背后存在的阴影。我们在处置积压房地产过程中，尽可能在法律允许的范围内用了减法：如无偿或有偿收回70%的闲置建设用地，从源头上大大消除房地产泡沫经济留下的隐患，控制了市场增量；又如半拉子工程复工建设时，批准建设的面积只占原规划报建面积的62%，即减去了38%的建设规模。但是，在这种消化历史恶果的特殊时期，集中开工的面积还比较大，对开拓需求市场产生很大的压力；有的靠海黄金地带的新项目上马过急，建设档次不高，可能浪费资源；建设储备用地如果急于抛向市场，赶一班车来开发，会造成不良后果；各开发商的建设项目规模小、名牌少，重复建设的现象也值得注意。
　　 面对当前形势，我们要从限期处置积压房地产的战略部署出发，两只手都要硬，从三个方面把握房地产市场的发展形势：
　　一是对于目前集中在海口市重点区域的、大体量的、严重影响客观环境的停缓建工程，要大力促进其解脱债务纠缠，按新批准的指标复工建设，在两年内消除其圬头垢脸形象，决不犹豫手软。
　　 二是严格控制新增建设用地的供应，对于新项目的建设，特别是靠海黄金地带的建设项目，要有严要求、高标准，按总体规划和市场需求计划上马，决不放任自流。
　　 三是继续美化居住环境，完善基础设施，提升城市品位，规范物业管理，打响“健康宝岛、绿色家园”品牌，全面开拓岛内外市场，吸引外地居民前来购房置业、休闲度假，鼓励本地居民改善居住条件，并为外来工和本省农民进城购房置业创造便利条件。
　　
　　 从城市化发展战略、改善住房条件、岛外人士第二居住地等方面的需求预测看，海南房地产业发展潜力还很大。
　　城市化发展战略的需求。目前我省城市化率为40%，如每年提高1%，即每年增加8万城镇人口，则需新建住宅200万平方米（按人均25平方米计算），按32%的商品率计算，其中需新建的商品住宅64万平方米；同时，按住宅与配套服务4：1的比例计算，需建相关配套服务的商业、办公和其他用房50万平方米。以上两项合计每年需新建商品房114万平方米。
　　 改善住房条件的需求。2004年我省城镇居民人均住房面积23.7平方米（比全国平均略低），预计到2010年达到30平方米，即在2004年水平上增加6.3平方米。按2010年城镇人口为360万计算，需新建住宅2268万平方米，平均每年378万平方米。按32%的商品率计算，其中需新建的商品住宅为120万平方米。此外，2004年我省因基础设施建设、旧城改造等拆除旧房屋面积80万平方米，即需新建安置用房80万平方米以上（以后每年也大约是此数）。上述两项合计为每年需新建商品住宅200万平方米以上。
　　 第二居住地目标的需求。2004年岛外人士到我省购买商品房达50万平方米。随着旅游、度假条件改善和我省各项事业的发展，岛外人士前来购房置业、度假、养老的会增多，这种商品住宅的需求量也是可观的。
　　
　　（主讲嘉宾系原省建设厅副厅长、巡视员，现任海南省处置积压房地产办公室专职副主任）

最最的草

收费的吗？？？

夏利哈哈

不收费！

黄石

夏利哈哈

去的人回来后报告一下，沙得如何呀？？

clever_pig

去了，半途出来了。
讲得很肤浅。就拿一些数据出来念念而已，而且被限制了时间，没说完被强制性停止。除了数据我不知道外，他讲的海南房地产的泡沫经济、经济泡沫没给我带来新的东西。

其实并不是讲座，而是讨论、发表各自意见类型的沙龙。
令人感觉：讲座不重要、讨论不重要、议题结果不重要，重要的是去那里进行人与人的交流。对于举办者而言，重要的是多个会员，可以多一份收入。


半途出来，后面的情节不知。评论错误请不要绕了我。

夏利哈哈

clever_pig 于 2005-5-28 11:04 PM 写道：
重要的是多个会员，可以多一份收入。
...

收费的吗？怎么收法？

clever_pig

200/年

夏利哈哈

不交呢，能参加吗（可以不发言？？）

像今晚。。。收费吗？