开启车友会合作建房第一案

老表

有意向

拖拉机

太阳 于 09-10-2 17:53 写道：
在和平路与海甸五东路交口附近，地块一侧靠干道，三侧为己建成的小区

星矢

战龙 于 09-10-2 06:30 PM 写道：
围观。。。合适就要

大海

拖拉机 于 2009-10-3 01:03 写道：

拖拉机真厉害

冠盖

感兴趣，只是有那么繁复的手续关节，不知道20年内能不能建成……

[ 本贴由 冠盖 于 09-10-3 09:25 最后编辑 ]

灰尘飞舞

报名一个，希望召开一个会议确定一下。

大海

灰尘飞舞 于 2009-10-3 09:27 写道：
报名一个，希望召开一个会议确定一下。

报名旁听观望一下。

太阳

合作建房的探讨 一、 居高的房价催生合作建房 事实上，很多房地产公司只有不足投资总额5成的资金就能顺利运作整个项目。 地价一般占总投资的15～45%。一般人以为，开发的房地产公司吃不消。实际上，通过规划设计，调整容积率、楼层、栋数、总建筑面积等数据，售楼时设法哄抬房子售价，一样能赚大钱。房地产公司对自己的高利润总是遮遮掩掩，总说没那么高的利润。中国人是非常聪明的，毛泽东早就告诉我们：穷则思变，个人合作建房的模式从敢想到敢干，直到实现，已经早有人做了，本人就曾经参与个人集资建房。我非常钦佩林立人先生在深圳大胆地提出个人合作建房，其实这需要很大的勇气，要面对来自各方的质疑，尤其是房地产商和中介公司的讽刺挖苦。其实，他们是不希望个人合作建房能成功，毕竟这有损他们的切身利益。可以说，合作建房顺应民意。合作建房可以是个人之间的合作，也可以是个人与单位之间的合作，只是如何操作的问题。
二、合作建房的利弊 合作建房的优点很多，很吸引人，最主要就是低房价。经估算，个人合作建房的房价能低于市场商品房价30%～40%，实际上与安居房（微利房）的价格差不多。如果管理得好，合作建房的房价有可能低于市场商品房价的40%。如此低的房价，急需住房的人不可能不动心。此外，合伙人还可以讨论房子的结构、大小、内外饰材料、是否毛胚房、配套规格等，不合己意可以放弃加入合作，商品房、微利房是没有选择权的。还有一个很重要的有利因素，就是不会拖欠工程款，只要合伙人的资金到位，拿着钱要比筹着钱找人干活有优势。 对应有利的一面，合作建房也有致命的弱点，一是合伙人很难统一思想，二是合伙人的资金如何监管，一般人会对此有一定的戒心，担心自己的血汗钱被骗，如果是亲友、同学或是同事合作建房，对资金的担心可能性就小很多。三是合伙人对合作建房不了解，可能简单认为合作建房就是各掏各的腰包建房，也可能存在各种各样的疑虑，毕竟多数人是不了解房地产相关知识的。合作建房的风险确实存在，但只要事前工作做到位，是完全可以避免的。如果规划得好，每个合作建房的业主不但可以取得低于市场价30～40%的房子，还可以得到属于自己的车库。若真能这样，个人合作建房就迫不及待了。
三、合作建房的可行性 个人合作建房是否行得通，要看天时地利人和，也就是说前提条件要满足，合伙人与各方需通力合作，目前还要克服很多困难，解决能够预知或今后有可能出现的问题，才能使合作建房成功。 1、现阶段如何操作才能实现个人合作建房 由于现阶段个人建楼房，每套房子不能单独取得房产证，所以不能以个人名义建房。和做项目一样，个人合作建房也要按步骤进行：可行性研究、初步设计、施工图设计、施工建设、竣工验收、交付使用、取得产权。我认为现阶段有以下几种途径运作： 一是开发、建设均找有资质的单位挂靠，合伙人自己对全过程操盘，这样把原属开发商、承建商的利润砍掉，可以最大可能降低建楼成本。对外就是某某房地产公司开发的某某楼盘，实际上不对外销售，由合作建房的合伙人按事先约定分配房子。目前国家的政策、法规不允许个人开发、销售房地产，个人要合作建房，就必须挂靠有资质的公司。同理，建设也一样找有资质的单位挂靠，然后再找施工队施工。现在所有的工程项目，都是由包工头挂靠单位或单位承包后找包工头承建，然后包工头再分包给各专业施工队或专业负责人。国家规定不能分包后再分包，可事实上所有稍大一点的工程项目都会分包后再分包，不这样做，包工头和“有关人员”就赚不到钱。挂靠费不高，两项加起来大约是总额的2～5%，掏了挂靠费，就能借用他们的合法身份，合伙人自己组织或招聘一套管理人员对项目进行有效管理。也就是说，开发、建设、管理都由合伙人出资搞掂，这方面的费用控制在投资总额的6%以内，实际运作时肯定低于6%。只要合伙人之间不出现问题，合作建房就顺理成章。 二是合伙人自己成立具有相关资质的房地产开发公司，建设找有资质的单位，大量的筹备工作合伙人自己安排人去做。如果施工承包给有资质的单位，那么施工单位就会拿走总造价的15%～25%(利润)，意味着合伙人要比自己找施工队建房多拿出8%～15%的资金。验资开公司时合伙人要先拿出一部分钱来，还要去建设局报批资质，注册资本要符合报批资质要求。问题是：法人代表写谁？公司股东把合伙人全写上吗？谁去跟政府有关部门打交道？建完房后公司如何处理？ …… 三是合伙人既自己成立具有相关资质的房地产开发公司，又成立或收购有房建资质的公司，这种做法理论上似乎可行，实际上是很难办到，因为这涉及的问题太多。 综合对比，我认为第一种途径最可行。 2、预见或今后有可能出现的问题 （1） 在关内还是在关外建房？ （2） 关内或关外各片区近期地价如何？ （3） 主张关内或关外建房的合伙人各有多少？ （4） 主张关内或关外各片区建房的合伙人各有多少？ （5） 有没有对合作建房的合伙人做问卷调查？ （6） 合作建房的合伙人希望自己房子的建筑面积是多少？ （7） 希望建高层或多层的合伙人有多少？ （8） 同意同一块地合作建房的合伙人有多少？ （9） 希望有自己的车库的合伙人有多少？ （10）希望银行按揭的合伙人有多少？ （11）真正同意签协议的合伙人有多少？ （12）拟建楼盘如何命名？ （13）很多税费与楼价有关，售价低政府有关部门若干预如何应对？ （14）售价低对以后转手的影响？ （15）如何监管资金？交房贷银行专款专用？ （16）公共露天车位如何管理？ （17）建成后的物业如何管理？ （18）可以接受的最高房价是多少？第一次合作建房，不能要求过高，毕竟计划赶不上变化。 （19）……

太阳

3、应尽早拟定合作建房的合伙人协议 有意向并愿做出实际行动的合作建房合伙人，一定要签一份合伙人合作建房的协议。这份协议应尽可能完善，主要规定合伙人的责、权、利，需要准备的资金，如何使用资金，选定房号的办法，遇到违约如何处理等等。 其中房号的常见分配办法可以这样： 第一层车库或商铺编上号，每套房子也编号，再对编好号的房子、车库或商铺定价，然后抓阄。抓阄前要先交定金，并签个人合作建房协议，若抓阄抓到不合心意的房子反悔不要，则不退定金。还可以想很多种分配的办法。 4、做出合作建房的预算表 要拿出合作建房的初步预算表，以供合伙人讨论，其中包括的项目有： 地价、报建费、设计费、承建资质挂靠费、监理费、施工队资质挂靠费、施工队工资、主体(自购材料)、给排水、消防、电气、管道煤气、检验检测费、竣工验收费用、建房不可预见费、办房产证税费等等。 根据预算表，合伙人可以讨论哪一项能削减开支，哪一项要进行招投标。有意向并愿做出实际行动的合作建房合伙人，可以知道自己要合作建房应准备多少资金。 5、让有意愿合作建房的人真正了解并参与探讨这方面知识 有关房地产方面的知识，相当一部分人不清楚，个人怎么合作建房就更不知道。因此，多一些人参与探讨，集思广益，可以让更多的人了解这方面的知识。 很多人并不知道如何取得房地产证，要取得房地产证必须五证齐全： 土地使用权证（国土局）、建筑用地规划许可证（国土局）、建筑工程施工许可证（建设局）、工程规划验收合格证（建设局）、售楼许可证（建设局）。 个人建房也可以取得房地产证，但只是你一个人的产权证。若有合伙人，则合伙人无法同时取得产权证。 6、无法预知找到的地块是否合伙人都满意 就算有500人报名参与合作建房，但不可能全都愿意在某一地段集资建房。比如，两口子在沙头角上班，应该不愿意在南山合作建房，他们会参与在沙头角、盐田或罗湖的集资建房。如果第一次私人合作建房不贪大求全，合伙人控制在100～200户，这样成功的把握大些。 7、建什么样的房子较适宜 合作建房到底建多层还是高层，每套建筑面积多大，是否需要复式建筑，第一层建车库还是商铺，是否安装管道煤气、直饮水，水电安装是否选用自动抄表，电视、网络线是否统一安装，消防设施是否采用自动报警等等，在合伙人报名后应集体讨论决定。 建多层住宅，每户汽车房（位）就有保障些，但同等购地面积户数会少很多，地价占总投资的比例会多些。若是建高层，每户都想要汽车房（位），可就难了，但同等购地面积户数会多很多，地价占总投资的比例会少些。 显然，建什么样的房子适宜还得全盘考虑。 8、实施个人合作建房的步骤 个人合作建房需要热情也要行动，具体做法怎样实施，还要好好合计合计。我觉得，在深圳个人合作建房，操作步骤如下： A、召集有强烈愿望合作建房的个人，定稿合作建房协议书。 B、讨论并落定拟建楼的每户建筑面积、楼层、是否建车库或商铺、平面布置等具体内容，签协议。 C、将定金交到指定监管帐户。 D、合伙人集体定挂靠具备房地产开发资质的公司、具备建房资质的施工单位和施工队，并签定有关协议。 E、合伙人组建建房管理核心小组，招聘或委托建房现场管理人员，管理人员听命于核心小组，并签定有关协议。 F、同时搜寻地块（商住地），作出选择。 G、由建房管理核心小组以所挂靠具备房地产开发资质的公司名义购地，按容积率做施工图设计、报建、验收等。 H、建房管理核心小组内部议标找勘测单位、监理单位，设计单位。 I、建房现场管理人员做好施工组织设计，制定交楼及取得房产证的时间表。 J、大宗建材由建房现场管理人员负责招标，建房管理核心小组定标。 K、合伙人可随时随地去在建楼盘现场监督，有意见或建议提交建房管理核心小组处理。 L、建房管理核心小组指令，建房现场管理人员办理拟建楼的土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程施工许可证、工程规划验收合格证、售楼许可证、房地产证。 M、有必要的话，以所挂靠具备房地产开发资质的公司名义与银行谈按揭。但不能押宝在按揭上，建房期间，个人至少要准备选定房号全款的70%资金。 N、建成后选定物业管理公司日后管理。 …… 9、如何管理才能让自建的房子让人放心 我认为，合作建房的协议书就应有合伙人组建建房管理核心小组的相关条款，人员可部分选定（懂房地产行业），部分抽签决定。明确建房管理核心小组的责、权、利，尽快招聘建房现场管理人员展开工作，并定挂靠房地产公司、设计单位、监理单位、施工单位等。要有高效、强有力的建房管理核心小组，这样组织建房才会有条不紊，按时保质建设完工，户户最终取得房地产证。 综上所述，根据本人的经验和学识判断，在全国任何地方个人合作建房都是完全可行的，至少法律上没有禁止这种做法，只是要满足一些前提条件。目前深圳合作建房的最佳条件应是： A、购地面积：4000～5000米2以内。 B、地价：4000元/米2以内。 C、每户准备资金： 20～30万（要准备足额付清房款）。 D、栋数最好不超过3栋。 E、户数最好不超过200户，超额可抽签取舍。 F、楼层：最好是多层（9层），这样尽可能每户都有车库（位），但户均购房价会贵些。 G、每户建筑面积：最好在110～150米2之间，每户建筑面积大些，室内车库分配到户就有保证些。 H、地段偏一点不要紧，但交通要很方便。 I、合伙人同意在拟定区域合作建房。 J、一个信得过的资金托管单位。 K、一份周全的合作建房合伙人协议书。 L、一套高效、强有力的建房管理核心（小组）班子。 …… 四、展望合作建房 广东省不少地方企事业单位集资建房，单户（个人）可以取得房产证，等于由单位出面开发土地、建楼，分文不赚卖给个人，与深圳市的微利房不同。现阶段在深圳，一级市场只有具备房地产开发资质的公司开发的商品房，（卖给）业主才能取得房地产证。微利房、城中村改建，单户（个人）也能取得房地产证，但这属于政府行为，个人合作建房，单户直接拿房地产证行不通，只能拿整栋房子的大房地产证。个人合作建房要想取得房地产证，现在只能（交挂靠费）挂靠具备房地产开发资质的公司，名义上是以该公司名义开发的楼盘，实际是个人合作建房，就与现在包工头挂靠单位接工程如出一辙。 在法律上没有禁止个人合作建房的条款，不反对就意味着你可以这么做，建房的操作过程只要不违法就行。国家的政策对个人建楼房，不允许分单户拿房地产证，规定有房地产开发资质的公司建好的房子，分户卖给业主，单户才能拿房地产证。个人合作建房的最终目的，就是要设法让每个合作建房的房户单独取得房地产证。中国人的脑子是灵活的，上有政策，下有对策。办法是人想出来的，只要想出的办法不违法违规，就一定能实现自己的目的。 事实上，在中小城市有不少个人合作建房成功的先例，这些个例的经验可以供深圳个人合作建房合伙人借鉴。我原来工作的城市，个人合作建房一般是单栋或3～5栋，最多70户左右，基本上是亲朋好友或同事，凑数时才会像拉壮丁一样四处找，事先要签合作建房协议书，对图纸修改、装修标准等切身利益进行讨论并尽快定稿，也成立管理小组。深圳要个人合作建房，难度应该比其他城市大些，外来人口远远多过本地人口，要想找亲朋好友或同事合作建房太难，五湖四海而又有个性的人占绝大多数。 不过，深圳也是个朝气蓬勃的城市，年轻人居多，思想活跃，思维超前，暂时的困难难不倒这帮热血青年人。虽然万事开头难，但有志者事竟成。我觉得，个人合作建房应该要低调处事，毕竟谋取暴利的房地产开发商、中介商以及政府有利益冲突的相关部门，是不愿意百姓合作建房的，对此会大泼冷水甚至阻拦。我们在这方面是弱者，人单跟金钱或权势斗争已经很困难，就不要说它们两者合一了。他们太强大，我们不正面与其交锋，而用自己的智慧和能力，设法达到最终目的。 若能成功实施第一次个人合作建房，可能会产生良好的社会效应，有很多人愿跟进，基本上按第一次个人合作建房复制即可，这是林立人先生和广大希望合作建房者的愿望。面对困难，我们更需要团结合作，发挥各自的聪明才智。深圳人坚信：没有做不到，只有想不到！ 总之我相信，个人合作建房在深圳一定能行！ 刘长鹏

扬明

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